<<賃貸オーナー通信（１）>>呉市を中心に広島の不動産なら大蔵商事株式会社へ

アパート経営は、他のビジネスや投資同様に成功が最初から約束されていません
だが、予測不能な原因で失敗するパターンは少なく、失敗するケースの多くは明確な理由で失敗します
4つのアパート経営に失敗する人の理由をお伝えします。

当然のことですが家賃収入は入居者がいなければ発生しません
アパートを建てれば・購入すれば何もしなくても賃料収入が入ると容易に考えている方は成功しません
下記のポイントに注意し、そうならないようにしなければいけません。

・空室が発生した状況でも、収支が赤字にならない対応ができるか
・空室が発生した状況時に、入居者探しが得意な仲介業者に頼れるか
・退去が続出しない対策をしているか

 

不動産投資で重要視されるのが『利回り』となります
利回りで一般的なのが『表面利回り』の計算方法は以下のようになります
年間賃料÷物件価格×100=表面利回り(%)
この数字が高いほど収益率は高く、物件を安く購入することができれば利回りは高くなります
しかし、表面利回りの高いアパートばかりを購入することが一番だと思っているとアパート経営は失敗することが多くなります

・築年数が経過し、入居者が入りにくい
・大規模修繕が必要になるほど、老朽化している

 

安く販売されているアパートは上記のような問題が少なからずあります。
安いものには訳があると考えてください。
多額な修繕費用などが購入後に発生したり、入居者がきまらず空き室が続くことで家賃収入が減少したりするので、結果的に利回りが低くなる場合があります。

 

誰にでも全国の投資向けアパート物件をインターネットなどで簡単に調べることが出来ます。
例えば、アパート経営を始めようと、自身の投資条件に合ったアパートを見つけたとします。
そのアパートが土地勘の無い場所や遠方地域である場合は、土地勘がある場所に比べてアパート経営に失敗する事例が少なからずあります。
土地勘の無いエリアでは周辺環境などを把握することは難しく、物件周辺の入居率や相場も分からず将来の動向を予測することは難しくなります。

経営にかかるコストを少なくすることが利回りを高めるひとつの方法です
アパート経営のランニングコストといえば管理業務にかかる費用です、この管理業務を管理会社へ依頼を行うと一般的に家賃収入の5～8％を支払うことになります
そのために自分でやれば費用が浮くと考えて自分でアパート管理をすると失敗します。
アパートの管理業務は、建物の清掃や入居者からのご指摘などがあります。
副業でアパート経営をしているオーナーが自分で清掃を行おうとすると、本業の都合や急な用件などで早急に対応できない場合もあるでしょう。
また、ご指摘などの電話連絡があっても、『遅い時間で対応できない』や『全てに対応できない』となり対応があまくなってしまいます。
このようなことが、空室問題の原因になることが少なからずかかわります。
このような対応が繰り返されると入居者から不満が発生し、退去してしまいます。
経費が抑えられるからといって管理業務を疎かにすると失敗します。

不動産投資は節税対策に有効ですという記事をたまに見かけます。
確かに減価償却などを経費計上すると所得税を減らすことが出来ますし、経営を始めた当初は赤字経営になることはないかもしれません。
確定申告の際に『損益通算』を行えば、本業の給与所得で払いすぎた税金を調整できるかもしれません。
しかし、節税できるからと赤字経営を続けるのは本末転倒です。

 

・金融機関からの信用が低下
・現金をストックできない

 

その中でも、手元に現金が残らないことが問題となります。
アパート経営では、突発的な費用(修繕など)が発生します。
長期的な赤字経営の結果で現金が手元になければこの突発的な費用を支払うことが出来ません。
結果、資金繰りに困りアパート経営が失敗に終わってしまうかもしれないのです。
アパート経営は節税のためにするのではなく、収入を増やすためにおこなうのです。

今回、ご紹介したポイントに注意していただき、入居者が快適に暮らせるアパートにし、収益が残せるようなアパート経営を目指すことが大切です。
ぜひ、あなたもアパート経営を成功させてください。